RealT s'effondre : ce que j'ai découvert sur les propriétés

Cet article est tiré de ma vidéo publiée le 25 mars 2026. Je précise un lien d'intérêt : le groupe Telegram « RealT sans modération » dont je parle plus bas, c'est moi qui l'ai créé. J'ai aussi été token holder RealT, et j'ai vendu mes tokens en janvier.

En deux minutes

RealT promettait de devenir propriétaire d'un bout d'immobilier américain avec seulement 50 dollars, en touchant des loyers chaque semaine en stablecoin. Aujourd'hui, les loyers ne tombent plus, le RMM (le protocole de prêt) est à l'arrêt, les tokens s'échangent autour de 10 à 13 dollars, et j'ai trouvé des propriétés dont les travaux annoncés n'ont jamais été faits. Pour couronner le tout, un courrier d'un régulateur du Michigan circule. À mon avis, on est face à un système qui ressemble de plus en plus à un ponzi.

Les promesses du site face à la réalité

Quand je relis le site, tout avait l'air simple : une société de gestion qui « s'occupe de tout », cherche les locataires, perçoit les loyers et gère les réparations, et un paiement hebdomadaire grâce à la blockchain. Sur chacun de ces points, la réalité est différente. Le bandeau qui informait sur l'état des paiements a même disparu. En gros, il n'y a plus d'information, et les loyers ne sont plus versés. ▶ vidéo à 0:00

Les médias s'en mêlent

Je ne suis plus le seul à en parler. Wired a publié un article (j'y ai déjà consacré une vidéo), plusieurs journalistes et comptes crypto ont enchaîné, et Futurism, un gros média, a publié le 20 mars 2026 un article sur une start up blockchain qui « s'effondre en temps réel ». Que des mauvaises nouvelles. ▶ vidéo à 1:42

Faut il rembourser son prêt sur le RMM ?

Beaucoup d'entre vous m'écrivent : « J'ai un prêt sur le RMM, je fais quoi ? ». Sur le RMM, tout est à zéro, tout a été mis en pause, avec une reprise annoncée pour le vendredi. Des liquidations devraient suivre. Mais pose toi la question : sur les dernières ventes que j'ai regardées, les tokens partent à 11, 10 ou 13 dollars. Rembourser par exemple 25 dollars pour récupérer un token qui ne vaut presque plus rien, à mon sens, c'est perdre une deuxième fois. C'est mon raisonnement, pas une consigne. ▶ vidéo à 2:35

Exemple 1 : 16200 Fortune Avenue, des taxes impayées

Sur cette propriété de Detroit, j'ai consulté le registre des taxes : 6 724 dollars de taxes, environ 16 500 dollars d'intérêts et de frais, et au total 21 295,31 dollars dus, avec 2023, 2024 et 2025 toujours impayés. Pourtant, la fiche affiche 714 dollars de taxe foncière prélevés chaque mois sur les loyers. 714 fois 12, ça fait 8 568 dollars par an, et je ne retrouve jamais ces montants payés. Et même ce prélèvement est trop faible : il aurait fallu prendre plus du double, ce qui aurait fait chuter le rendement affiché et refroidi beaucoup d'acheteurs. Une propriété en collatéral avec une telle dette ne vaut évidemment plus sa valeur affichée. J'avais d'ailleurs pas mal de tokens dessus, que j'ai réussi à revendre plutôt à bon prix. ▶ vidéo à 3:45

Exemple 2 : 8821 Prest, 20 000 dollars de toiture invisibles

Grâce aux posts d'un token holder (merci à lui), j'ai regardé cette maison : actif sous jacent à 39 000 dollars, réserve de rénovation de 20 000 dollars pour une nouvelle toiture, de l'aménagement paysager et une mise aux normes Section 8 (le programme où le gouvernement fédéral paie le loyer), pour un rendement annoncé de 9,31 %. Les loyers ont commencé le 15 septembre 2023. Sur Mapillary, avec une image du 27 février 2026, le toit est dans le même état, l'escalier est détruit, des fenêtres manquent, rien n'a été fait dehors. La maison ne semble pas louée. Mon sentiment : ces 20 000 dollars ont servi à autre chose, peut être à payer d'autres loyers. ▶ vidéo à 6:26

Exemple 3 : 14892 Wildemere Street, la peinture fantôme

Affichée à 129 438 dollars, avec 9,41 % de rendement et, encore une fois, 20 000 dollars de rénovation : peinture complète, cuisine, toilettes de l'étage. Les loyers démarrent le 1er décembre 2024. Sur Mapillary au 3 mars 2026, le store cassé des photos est toujours cassé, aucune peinture n'a été refaite, et tout semble vide autour, comme abandonné. D'autres propriétés sont dans ce cas, je ne vais pas toutes les faire. ▶ vidéo à 9:54

Les groupes Telegram : à qui faire confiance

Sur le groupe officiel, la modération a supprimé pendant longtemps les messages négatifs, et certains habitués répètent que « tout va bien, c'est de l'immobilier ». Ne les écoute pas aveuglément. Le groupe Alpha Oméga recense des cas concrets dans un tableau (et il en manque encore un paquet). Mon groupe sans modération te permet de tout publier, rien n'est supprimé. ▶ vidéo à 12:59

Le courrier du régulateur du Michigan

Le plus inquiétant : un PDF du Department of Licensing and Regulatory Affairs du Michigan, adressé à RealT. Le bureau indique que le site sollicite le public pour des offres immobilières fractionnées, mais qu'il n'a trouvé aucun enregistrement d'offre de titres par Real Token Inc. Il demande une réponse écrite, l'éventuelle exemption invoquée, les documents justificatifs, et prévient que les réponses peuvent servir dans toute procédure administrative, civile ou pénale. Une réponse est exigée sous 15 jours. Ce qu'on nous présentait comme carré ne l'était peut être pas. ▶ vidéo à 14:20

Ce que j'ai fait, moi

Vendre aujourd'hui fait très mal, mais est ce que ça fait plus mal que de tomber à zéro si tout s'effondre ? Je n'ai pas la réponse pour toi, c'est ton choix. Moi, j'ai vendu en janvier quand j'ai compris ce qui se passait, et depuis c'est de pire en pire : moins de communication, plus de zones d'ombre. ▶ vidéo à 16:44

Pour aller plus loin

Regarde la vidéo au dessus pour voir les fiches, les relevés de taxes et les images Mapillary à l'écran.

Ce n'est pas un conseil en investissement.

La veille UPMP sur les plateformes citées : RealT : est-elle fiable aujourd’hui ?