RealT : mon point sur les problèmes à Detroit, Chicago et en Colombie

Cet article est tiré de ma vidéo publiée le 28 novembre 2025, dans laquelle je décortique le community call francophone de RealT qui a eu lieu la veille. Je suis moi-même investisseur sur la plateforme et je détiens encore des tokens RWA au moment où je parle. Je te le dis pour que tu saches d'où je parle.

En deux minutes

J'aime beaucoup RealT et la vision de ses fondateurs, mais certains problèmes persistent. Lors du community call de Thanksgiving, on a eu la confirmation que les loyers de Detroit, y compris ceux bloqués sur le compte séquestre, serviront à financer les rénovations et n'iront pas aux token holders. Côté Chicago, une propriété affichée louée à 5 unités sur 6 semble en réalité inhabitable depuis 2022. Les closings de plusieurs biens sont en suspens, la Colombie n'avance pas et l'assemblée générale du token RWA n'a toujours pas eu lieu. J'hésite d'ailleurs sérieusement à prendre un billet d'avion pour aller voir les propriétés de Detroit et de Chicago moi-même.

Detroit : les loyers partent dans les rénovations

Jean-Marc s'est gentiment moqué du climat catastrophiste sur Telegram, en rappelant que la fin du monde annoncée n'est jamais arrivée. Soit. Mais un message était très clair : RealT poursuit les rénovations à Detroit sans attendre l'argent séquestré, et les fonds qui devraient normalement revenir aux holders serviront aux réparations. ▶ vidéo à 0:42

C'est là que je coince. Les token holders sont les propriétaires des biens. Ils ont le droit de dire oui ou non aux travaux. Pour moi, RealT n'est pas censée prendre les loyers pour réparer sans vote et sans en parler directement aux propriétaires. Je comprends que ça coûte énormément d'argent et qu'il faut bien réparer, mais certains auraient peut-être préféré revendre leurs biens de Detroit en l'état, perdre de l'argent et passer à autre chose.

Autre point : la ville collecte bien moins que ce que RealT collectait habituellement, peut-être un dixième de ce qu'elle aurait dû encaisser. Les blocages avec la ville et la juge sont toujours les mêmes, et les évictions devraient tomber aux alentours de Noël, en plein hiver, soit la pire saison pour relouer.

Le compte séquestre : un accès possible, mais pas pour toi

Bonne nouvelle, plus ou moins : RealT peut accéder aux fonds séquestrés sous conditions. Un prestataire inspecte les propriétés 20 par 20, fournit un devis transmis à la ville, et la ville met environ 2 semaines à libérer l'argent. Résultat très clair : si tu espérais récupérer les loyers de Detroit une fois le séquestre levé, cet argent n'ira pas dans ta poche. Il sera consommé par les rénovations. ▶ vidéo à 3:45

Où en sont les rénovations

RealT annonce 40 propriétés rénovées et certifiées COC, sur environ 80 impactées depuis le début de l'année. On serait donc à la moitié du chemin. Mais c'est mon hypothèse : depuis la mise sous séquestre, beaucoup de locataires ne paient plus, et les dégradations ont pu s'étendre. Je pense qu'on a dépassé la centaine de propriétés touchées. Les biens vides sont placardés avec des planches pour éviter les squats, ce qui est rassurant vu que certains gangs ont déjà pris possession de propriétés. Jean-Marc insiste aussi sur le fait que les valorisations vont augmenter après rénovation, les multifamiliales étant celles qui demandent le plus de travaux. ▶ vidéo à 4:26

Chicago : la propriété qui pose question

Pour RealT, l'avenir se joue à Chicago, avec une property manager locale jugée excellente. Jean-Marc a évoqué des programmes publics américains qui financent les rénovations lourdes, et je pense qu'il parlait de la 1617 S Avers, dont le cas avait fuité sur Telegram. ▶ vidéo à 6:29

Sur la plateforme, ce bien en Section 8, mis en vente le 24 juin 2021, est affiché loué à 5 unités sur 6, en temps réel. Sauf que la fiche de la ville de Chicago (le lien est dans la description de la vidéo) montre un bâtiment étayé de partout, avec des murs à travers lesquels on voit le jour, et un problème signalé depuis 2022. Personnellement, je ne vivrais pas là dedans et je ne vois pas comment quelqu'un pourrait y vivre. Ça voudrait dire que des loyers ont été versés pendant 3 ans sans communication. Rien à voir avec la nouvelle property manager, arrivée récemment, mais pour moi les holders auraient dû être informés. Sinon, autant faire une SCPI avec un seul token.

Communication, closings et remboursements

RealT reconnaît un déficit de communication ces derniers mois. Sur cette propriété, j'ai l'impression que ça fait 3 ans. J'ai en revanche beaucoup apprécié les interventions de Michel, qui a remis les points sur les i. ▶ vidéo à 12:40

Sur les closings, RealT a avancé les fonds pour un bien déjà clos, remboursés au fil des ventes, et un swap est envisagé pour un autre. À Chicago, deux propriétés restent à clore et sont en vente sous leur valeur estimée. Jean-Marc et Rémi n'ont pas les fonds personnels pour finaliser, entre frais d'avocat et rénovations. Si ça ne se fait pas, ce sera un swap ou un remboursement, et je m'attends à ce que ce soit en RUSD (valeur 1 pour 1 chez RealT), pas en USDC. Ce n'est pas officiel, c'est mon analyse.

Colombie et token RWA

Toujours rien sur les deux premiers biens colombiens, ceux avec un jacuzzi sur la terrasse, qui devaient juste être rafraîchis depuis plusieurs mois. Pour moi, un coup de peinture et des meubles, c'est un mois maximum. Au passage, Phil n'est que le dealfinder qui déniche les biens, pas le gestionnaire. ▶ vidéo à 15:02

Ce qui m'a le plus déçu, c'est l'absence d'assemblée générale pour le RWA, le token de la holding de RealT située à Neuchâtel, alors qu'elle était prévue en septembre. Je suis donc en train de revendre mes RWA : je ne veux pas être exposé à quelque chose sur lequel je n'ai pas d'informations. Et sans nouvelles propriétés ni nouveaux produits en vente, il n'y a pas de nouvelle entrée d'argent pour la plateforme, ce qui rend les choses de plus en plus compliquées.

Pour aller plus loin

Regarde la vidéo et viens donner ton avis en commentaire ou sur le groupe Telegram : c'est tous ensemble qu'on avance et qu'on devient un peu moins pauvre.

Ce n'est pas un conseil en investissement.

La veille UPMP sur les plateformes citées : RealT : est-elle fiable aujourd’hui ?