RealT : ce que les registres de Detroit disent des propriétés

Cet article est tiré de ma vidéo publiée le 28 septembre 2026. Je n'ai aucun lien d'intérêt avec RealT : je suis un investisseur qui enquête. Les bases de données publiques peuvent contenir des erreurs, alors vérifie toujours par toi-même.

En deux minutes

J'ai construit un tableau qui croise les bases publiques de Detroit (police, pompiers, mairie, comté de Wayne, registre foncier, service 311) pour regarder, bien par bien, ce que disent les registres des propriétés affichées sur RealT. Résultat : 161 biens avec au moins une amende, 1855 amendes depuis 2019, 41 incendies, 37 déchéances fiscales 2026 non levées, des hypothèques et des privilèges posés par des créanciers. Je te partage la méthode et les chiffres, à toi de te faire ton avis.

Un incendie sur une propriété RealT

Tout est parti d'une alerte. Le 16 juillet 2026 à 5h45 du matin, les pompiers de Detroit interviennent sur Griggs Street. Sur le site de RealT, je retrouve bien ce bien, pour un total d'investissement de 95 824,70 $, et je remarque qu'il est passé récemment en « rented : no ». Beaucoup de fiches changent d'ailleurs discrètement en ce moment. Sur l'acte de propriété, le nom de RealT n'apparaît nulle part. Comment je l'ai su ? J'ai créé un bot qui scanne les appels aux pompiers de Detroit, et cette adresse est remontée dans mon groupe. ▶ vidéo à 0:00

Le tableau qui croise toutes les bases

Ce n'était pas le seul problème, donc j'ai monté un tableau complet, que je partage sur mon groupe Telegram (je ne peux pas le mettre sous la vidéo). Il est branché sur un maximum de sources publiques de la ville. Commence par l'onglet « Lisez-moi » : toute la méthode et tous les ajouts y sont expliqués. ▶ vidéo à 0:42

Synthèse : 161 biens avec amende

J'ai classé les biens en trois catégories : A, jamais au nom de RealT selon les registres ; B, revendus par RealT ; C, détenus par les séries RealT. Côté A, 85 biens sur 93 ont des amendes, pour 781 amendes depuis 2019. Côté B, 69 biens sur 70, pour 746 amendes. Côté C, les 7 biens en ont. Au total : 161 biens avec amende et 1855 amendes depuis 2019. La ville a condamné au total 646 636 $, et il reste plus d'un demi-million à payer. Il y a aussi 81 biens où la ville verbalise directement une entité RealT et 660 amendes pour location sans permis ou sans certificat. Seuls 11 biens ont un certificat de conformité actif. ▶ vidéo à 1:45

Incendies, saisies, déchéances fiscales

Les registres recensent 41 incendies, dont 22 feux de bâtiment. Les impôts fonciers impayés atteignent 1 492 000 $. En ajoutant le demi-million d'amendes, on approche les 2 millions, et avec mes vidéos précédentes j'arrive à quasiment 6 millions en trois vidéos. Autres chiffres : 94 biens soumis à saisie (ce qui veut dire qu'une saisie est possible, pas qu'elle a eu lieu), 34 biens où le contribuable au comté est une entité RealT, 73 biens détenus par une entité RealT selon le registre foncier, 8 réellement revendus, 37 déchéances fiscales 2026 non levées, 79 biens vacants au dernier signal et 11 biens visés par une hypothèque, un privilège ou un procès. ▶ vidéo à 3:07

Impôts, amendes et registre : bien par bien

Pour chaque adresse, j'ai rentré la parcelle, le propriétaire au cadastre, les amendes depuis 2019, le montant condamné et payé, les dates de première et dernière amende (certaines datent de mars 2026), les certificats, le statut fiscal et les dernières mutations. Ce qui me frappe : les entités visées par les amendes s'appellent Michigan Real Token 1, 3, 5 ou 8, RealToken International ou des séries qui ne correspondent pas à celles pour lesquelles les investisseurs ont signé. Et sur plusieurs biens, le propriétaire au cadastre est une tout autre société. Les impôts non payés vont par exemple de 12 000 $ à 106 000 $ par bien. ▶ vidéo à 4:31

Hypothèques et biens vacants

Plusieurs biens portent une hypothèque. Une hypothèque, c'est de l'argent emprunté sur le bien : s'il n'est pas remboursé, le bien peut être saisi. Si ces maisons appartenaient vraiment aux détenteurs de tokens, je me pose la question : pourquoi les hypothéquer sans leur demander ? Côté occupation, j'ai croisé le 311, la police et les pompiers. On y voit des demandes pour rebarricader des maisons, des fuites d'eau, des amendes pour bâtiment vacant, alors que les données affichées laissaient penser que presque tout était loué. ▶ vidéo à 9:20

Privilèges, procès et créanciers non payés

Un privilège, aux États-Unis, permet à une société qui a travaillé sur un bien sans être payée de se rembourser sur ce bien. Dans les registres, je retrouve la ville de Detroit, le cabinet Stevenson et Block (qui vise notamment Flanders, Nottingham et Santa Rosa), des entreprises d'entretien comme Life Builders ou Stonefield, et Terrabraz Home Solution, avec des montants de 4 000 à 10 000 $ par bien. Les noms des deux fondateurs apparaissent comme défendeurs sur plusieurs actes. Les biens visés par ces privilèges me semblent très exposés. J'ai demandé à l'avocat si on peut revendre ses tokens dans ce contexte : il n'a pas encore de réponse tant que la juge ne s'est pas prononcée. ▶ vidéo à 11:23

Les incendies en détail

J'ai classé les incendies par type : des feux de cuisson confinés, et des feux de structure plus graves. Je relève un blessé et, heureusement, aucun mort. Certains feux se sont propagés. Tu as les numéros d'incident pour vérifier toi-même. ▶ vidéo à 17:07

Propriétaires selon la ville

Le dernier onglet liste les biens qui, selon la ville, n'appartiennent pas à RealT, avec la dernière vente et le vendeur, puis les biens revendus. Attention, certains n'ont peut-être jamais appartenu à RealT. Quand tu cherches une parcelle sur le site du comté, n'oublie pas le point final du numéro. ▶ vidéo à 18:29

Pour aller plus loin

Le tableau complet est sur mon Telegram, et toute ma playlist RealT est sur la chaîne pour suivre l'enquête depuis le début.

Ce n'est pas un conseil en investissement.

La veille UPMP sur les plateformes citées : RealT : est-elle fiable aujourd’hui ?