RealT à Detroit : 170 biens vendus aux investisseurs, introuvables au cadastre

Données compilées par UPMP le 25 septembre 2026 — sources : realt.co, Detroit Open Data Portal, Wayne County Treasurer

Une première enquête avait cartographié les biens détenus directement par des entités RealToken à Detroit. Ce deuxième volet s'intéresse à ce que cette première analyse laissait de côté : les 170 biens proposés à la vente sur realt.co dont le propriétaire inscrit au cadastre de la ville n'est pas une entité RealToken. Ces 170 biens représentent un tiers des adresses détroitaises identifiées sur la plateforme.

Le bilan est préoccupant : 161 biens sur 170 ont reçu des amendes municipales depuis 2019, 41 incendies ont été recensés, 94 parcelles sont engagées dans un processus de saisie fiscale, et la ville de Detroit continue de verbaliser des entités RealToken sur des biens que RealT affirme ne plus posséder.

Méthode : qui est propriétaire sur le papier ?

Le point de départ est le catalogue de realt.co : 829 fiches produit, dont 535 adresses uniques à Detroit. Sur ces 535 adresses, 494 ont pu être rapprochées d'une parcelle dans le cadastre de la ville. Parmi elles, 303 sont bien enregistrées au nom d'une entité RealToken — c'est l'objet du premier fichier d'enquête. Les 191 restantes ont été classées en trois catégories.

Catégorie A — jamais au nom de RealT (93 biens). Ni le propriétaire actuel ni l'historique des ventes de la ville ne montrent une entité RealToken. La plateforme propose ces biens à des investisseurs, mais aucun acte de propriété ne trace de lien avec RealT.

Catégorie B — revendu par RealT (70 biens). Une entité RealToken apparaît dans l'historique des ventes, mais le propriétaire actuel est un tiers. RealT a possédé ces biens, puis les a revendus — tout en continuant, dans certains cas, à les proposer sur sa plateforme.

Catégorie C — séries RealToken (7 biens). Le propriétaire est inscrit sous un nom du type « SERIES #… » ou contient une faute orthographique (« REAKTOKEN »). Ces biens relèvent vraisemblablement de séries de REALTOKEN LLC non identifiées comme telles dans le cadastre standard.

Les deux premières catégories (A et B) totalisent 163 biens. Le tableau qui suit couvre l'ensemble des 170 biens hors entités officielles.

Le tableau d'ensemble

Catégorie A (93 biens) : 85 avec amendes, 781 amendes, 304 079 $ condamnés, 266 784 $ restant dûs, 9 verbalisations au nom RealT, 296 amendes location sans permis, 8 certificats actifs, 22 incendies, 11 feux de bâtiment, 590 718 $ impôts impayés, 30 sous saisie, 0 contribuable comté = RealT.

Catégorie B (70 biens) : 69 avec amendes, 746 amendes, 181 667 $ condamnés, 147 479 $ restant dûs, 65 verbalisations au nom RealT, 292 amendes location sans permis, 3 certificats actifs, 8 incendies, 4 feux de bâtiment, 671 547 $ impôts impayés, 57 sous saisie, 27 contribuable comté = RealT.

Catégorie C (7 biens) : 7 avec amendes, 328 amendes, 160 890 $ condamnés, 149 775 $ restant dûs, 7 verbalisations au nom RealT, 72 amendes location sans permis, 0 certificat actif, 11 incendies, 7 feux de bâtiment, 230 118 $ impôts impayés, 7 sous saisie, 7 contribuable comté = RealT.

Total (170 biens) : 161 avec amendes, 1 855 amendes, 646 636 $ condamnés, 564 038 $ restant dûs, 81 verbalisations au nom RealT, 660 amendes location sans permis, 11 certificats actifs, 41 incendies, 22 feux de bâtiment, 1 492 383 $ impôts impayés, 94 sous saisie, 34 contribuable comté = RealT.

Sources : Detroit Open Data (Blight Tickets DAH, BSEED Rental Registrations, Parcels Current) ; Wayne County Treasurer (données au 24/09/2026). Incendies depuis le 01/01/2019.

161 biens sur 170 ont reçu des amendes municipales

À Detroit, les « blight tickets » sont les amendes infligées aux propriétaires de logements dégradés ou non conformes : façades détériorées, herbes hautes, déchets non ramassés, absence de permis de location. Depuis 2019, les 170 biens de ce fichier ont accumulé 1 855 amendes pour un montant total condamné de 646 636 dollars. Seuls 82 598 dollars ont été réglés. Le reste dû atteint 564 038 dollars.

Sur 170 biens, 161 ont au moins une amende à leur actif. Neuf seulement n'en ont aucune. Ce taux de 95 % est légèrement supérieur à celui observé dans le premier fichier portant sur les biens directement détenus par RealToken.

La concentration est frappante sur quelques adresses. Le bien situé au 9151 Whittier Street totalise à lui seul 116 amendes pour 76 875 dollars condamnés, dont 76 085 restent dus. Cela représente 12 % du montant total dû par l'ensemble des 170 biens.

660 amendes pour location sans permis, 11 certificats actifs

À Detroit, louer un logement impose deux formalités : un enregistrement auprès du service BSEED et un certificat de conformité. Ce dernier, obtenu après inspection, atteste que le bien est en état habitable. Sans lui, louer est illégal.

Sur les 170 biens, 660 amendes ont été émises spécifiquement pour absence de permis ou de certificat de location. Pourtant, seuls 11 biens disposent d'un certificat de conformité actif au moment de la compilation des données. Autrement dit, 94 % des biens pour lesquels les investisseurs de RealT perçoivent des loyers ne satisfont pas aux exigences minimales fixées par la ville.

41 incendies, dont 22 feux de bâtiment

Depuis le 1er janvier 2019, les pompiers de Detroit sont intervenus 41 fois sur les parcelles de ce fichier. Vingt-deux de ces interventions correspondent à des feux de bâtiment, par opposition aux feux de végétation, de véhicule ou d'encombrants.

La catégorie A concentre plus de la moitié de ces incendies : 22 sur 41, dont 11 feux de bâtiment, sur 93 biens. La catégorie C, la plus petite avec 7 biens, enregistre 11 incendies pour 7 feux de bâtiment, soit une fréquence par bien particulièrement élevée.

Il faut noter une limite méthodologique importante : la date de mise en vente de chaque bien sur realt.co n'est pas connue. Les incendies sont listés depuis 2019, sans que l'on puisse vérifier que le bien était déjà proposé sur la plateforme à cette date.

1,49 million de dollars d'impôts impayés, 94 biens sous saisie

Les données du Wayne County Treasurer (valides au 24 septembre 2026) révèlent 1 492 383 dollars d'impôts fonciers impayés sur l'ensemble des 170 biens, au titre des années 2022 à 2025. L'année 2026 en cours n'est pas incluse dans ce total.

Quatre-vingt-quatorze biens, soit 55 % du total, sont engagés dans le processus de forfeiture ou foreclosure du Michigan : une ou plusieurs années d'impôts sont impayées depuis plus de deux ans, ce qui expose le bien à une saisie par le comté.

La catégorie B présente le ratio le plus préoccupant : 57 biens sur 70 (81 %) sont sous saisie, pour un total de 671 547 dollars d'impôts impayés. Ce sont des biens que RealT a officiellement revendus à des tiers — mais ces tiers ne règlent pas les impôts.

Le paradoxe de la catégorie B : revendu, mais toujours verbalisé sous le nom RealT

La catégorie B est celle qui mérite le plus d'attention. Ces 70 biens ont été vendus par RealT à des tiers, mais la ville de Detroit a continué à émettre des amendes au nom d'entités RealToken sur 65 d'entre eux, soit 93 % de la catégorie.

Un exemple illustre cette situation : au 14 881 Greenfield Road, le propriétaire actuel est inscrit au cadastre sous le nom « MOORE JR, MARVIN ». Pourtant, 49 des 59 amendes émises depuis 2019 sont adressées à « REALTOKEN INTERNATIONAL 14881 GREEN ». Le bien a accumulé 23 228 dollars d'amendes entièrement impayées, deux incendies, et 56 795 dollars d'impôts impayés.

Au 2 911 Sturtevant Street, le propriétaire actuel est « STURTEVANT 4C LLC », mais les 25 amendes recensées ciblent toutes « RealToken LLC Series 211-2911 ». La dette fiscale atteint 105 180 dollars, soit la plus haute valeur d'impôts impayés du fichier.

Ces situations posent une question précise : si RealT a revendu ces biens, pourquoi la ville de Detroit continue-t-elle à adresser ses amendes à des entités RealToken ? La réponse la plus simple est que RealT continue d'assurer la gestion locative de ces biens après la revente, restant l'interlocuteur visible pour les services municipaux — mais sans que les acheteurs des tokens aient été informés que la propriété réelle avait changé de mains.

La catégorie A : des amendes au nom de RealT sur des biens sans lien de propriété

La catégorie A est, sur le papier, la plus étrange. Ces 93 biens n'ont jamais été au nom d'une entité RealToken ni dans le cadastre actuel ni dans l'historique des ventes. Pourtant, 9 d'entre eux ont reçu des amendes adressées à une entité RealToken.

Au 16 085 Seven Mile Road, le propriétaire est « 7 MILE 4C LLC ». Sur les 103 amendes émises depuis 2019, 40 ciblent « MICHIGAN REALTOKEN V ». Ce bien est le deuxième plus verbalisé du fichier. Il cumule 64 404 dollars d'impôts impayés et est sous saisie fiscale.

Au 16 851 Greenfield Road, le propriétaire est « RAVENDALE INVESTMENTS & PROPERTIES ». La ville a pourtant adressé 41 de ses 45 amendes à « MICHIGAN REALTOKEN III ». Cela représente la quasi-totalité des amendes du bien, pour 22 295 dollars entièrement impayés.

Ces cas suggèrent que RealT opère ces biens, collecte des loyers sur ceux-ci, et reste l'interlocuteur de la ville — sans jamais apparaître dans les actes de propriété. Les investisseurs qui ont acheté des tokens liés à ces adresses ont financé des biens que RealT ne possède pas et dont la ville de Detroit ne reconnaît pas RealT comme propriétaire.

Ce que les investisseurs n'ont pas vu

Sur les 170 biens, 11 seulement disposent d'un certificat de conformité actif. Cela signifie que dans 94 % des cas, la location perçue par les détenteurs de tokens est générée par un bien que la réglementation détroitaise considère comme illégalement loué.

Le processus de saisie fiscale concerne 94 biens. Si le comté de Wayne procède à la forfeiture, le bien peut être saisi et vendu aux enchères, ce qui anéantirait la valeur des tokens associés.

Les 1 855 amendes représentent une dette municipale de 564 038 dollars. Ces amendes courent contre les propriétaires inscrits au cadastre, pas contre RealT directement — sauf dans les 81 cas où la ville a nommé une entité RealToken. Pour les autres biens, les propriétaires officiels sont exposés à une dette croissante dont les détenteurs de tokens ne sont pas tenus informés.

Limites de l'analyse

Trois limites doivent être mentionnées. Premièrement, la date de mise en vente sur realt.co n'est pas connue pour chaque bien : certains incendies ou amendes peuvent précéder la commercialisation sur la plateforme. Deuxièmement, le rapprochement entre l'adresse realt.co et la parcelle cadastrale se fait par numéro et nom de rue, ce qui laisse une marge d'erreur d'appariement. Troisièmement, un bien de catégorie A peut être détenu par RealT via une société intermédiaire — une participation au capital d'une LLC propriétaire — sans que cela apparaisse dans les actes de propriété individuels.

Fichier source

Le fichier Excel complet (incendies, amendes, impôts, conformité) est disponible sur demande. Les sources primaires sont accessibles publiquement via le Detroit Open Data Portal et le site du Wayne County Treasurer.

Cet article est le deuxième d'une série d'enquêtes sur les biens immobiliers proposés par RealT à Detroit. Le premier fichier portait sur les 303 biens directement détenus par des entités RealToken.